Immobilier 2018 : vaut-il mieux rénover de l’ancien ou acheter dans le neuf ?

Réductions fiscales à l’appui, l’Etat favorise l’investissement locatif dans le neuf, pour soutenir notamment l’activité du bâtiment. Mais l’ancien représente aussi un bon placement. Tout dépend en fait de ce que vous recherchez : le charme de l’ancien, ou le confortable et le respect des nouvelles normes d’isolation.

Profiter de tous les atouts du neuf ...

En général plus cher à l’achat que l’ancien, à emplacement équivalent, le neuf offre souvent une meilleure répartition de l’espace que les logements anciens avec une surface optimisée : il n'y a pas de perte de place, la distribution des pièces est parfaitement étudiée, le moindre espace est utilisé. De plus le logement respecte la réglementation thermique 2012. Il présente des performances énergétiques et phoniques améliorées par rapport aux constructions plus anciennes.

Ensuite, comme le logement est neuf vous n’aurez pas à financer de travaux d’entretien ou de rénovation avant au moins dix ans (sauf mauvaise suprise lors de la réception du bien). Mais revers de la médaille, les plus-values dans quinze ou vingt ans seront plus faibles dans le neuf, puisqu’il aura pris de l’âge. Les frais de notaire sont réduits dans le neuf : ils sont compris entre 3 % et 4 % contre 6 % à 8 % dans l'ancien. Cet avantage s'applique durant les 5 ans suivant l'achèvement de votre logement. Enfin, vous bénéficiez d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les 2 premières années suivant l'achèvement de votre logement et vous pouvez profiter d'un financement via un prêt à taux zéro (PTZ).

..mais ayez connaissance des inconvénients

Autre inconvénient, trouver un programme immobilier intéressant dans un bon quartier n’est pas simple, surtout aujourd’hui car ils se font rares dans toute la France. Il n’est pas forcément conseillé d’acheter dans des zones où de nombreux immeubles neufs se construisent en même temps : l’abondance de biens risque de compliquer la location et, à terme, la revente.

Vous le saviez déjà mais il est bon de le rappeler : le prix est plus élevé que dans l'ancien, à surface égale, un appartement neuf coûte plus cher de 15 % à 25 %. Les programmes sont limités du fait de la rareté du foncier disponible comme dit plus haut, donc cette situation a pour effet de faire monter les prix.

Les délais d'attente sont plus longs : Il faut compter généralement de 18 mois à 2 ans entre le moment où vous signez l'avant-contrat de vente et celui où vous emménagez dans votre logement.

Optez pour l’ancien !

Le nombre de biens anciens, qu’ils soient rénovés ou non, est bien plus important sur le marché immobilier. Leur emplacement est souvent apprécié : ces biens sont généralement situés en centre-ville, ils sont donc proches des transports et des commodités.

De plus, un bien ancien a le plus souvent du cachet (parquet, moulures, cheminées, poutres, belle hauteur du plafond, murs épais, façade en pierres…). Si vous êtes sensible à une architecture précise, vous avez des chances de trouver votre bonheur parmi les biens anciens existants (haussmannien, Art nouveau, Art déco…).

Neuf, ancien: quelle différence au niveau financier ?

La règle est simple : le neuf est très intéressant pour avoir des réductions d’impôt mais l’ancien est mieux adapté à l’investissement immobilier. Dans l’ancien, les logements sont plus nombreux à la vente et l’on a donc plus de liberté pour obtenir un bien au bon prix au bon endroit, correspondant à la demande locative d’un secteur. Les prix étant plus sages, vous aurez peut-être aussi davantage les moyens d’investir dans un deux ou trois pièces, voire une plus grande surface : les locataires y restent plus longtemps que dans les studios et la rentabilité nette peut se révéler plus élevée.

La rénovation est une bonne idée si le taux d’imposition est élevé. Si les travaux sont un peu contraignants et font perdre quelques mois, cela permet d’acheter moins cher et de bonne facture. Les gros travaux peuvent vous aider à obtenir un petit allégement sur votre impôt sur le revenu. Par contre les travaux de construction ou de reconstruction, voire d’agrandissement, ne sont pas déductibles.

Appartement ancien à rénover : le déroulement des travaux

Attention, un bien immobilier "à rénover” désigne un logement inhabitable en l’état. Les biens immobiliers « à rénover » ne subissent aucune décote et l'estimation de la valeur du bien prendra comme base le prix en bon état duquel sera retranchée une somme variant entre 500 et 800 € au mètre carré selon l'importance des travaux à réaliser.

La maîtrise de l'organisation des travaux vous permet aussi d'en gérer l'évolution dans le temps ; si votre vie ou vos moyens financiers ne vous autorisent pas à réaliser tous les travaux d'un seul coup, rien ne vous empêche de les espacer.

Lorsque vous achetez une habitation « à rénover », vous bénéficiez d'une TVA réduite à 5,5 % contre 20 % dans le neuf.

Enfin, si vous choisissez de procéder à des travaux d'optimisation énergétique pour rendre votre maison écologique, vous pouvez bénéficier de prêt à taux zéro ou de crédit d'impôt.

La réalisation des travaux de rénovation est coûteuse, longue et éprouvante : faites appel à un maître d’oeuvre pour suivre les travaux et éviter les mauvaises surprises.

Et pour être certain de rester dans les limites de votre budget, veillez à ce que chacun de vos devis soient détaillés et exhaustifs ; pensez à faire chiffrer vos travaux et à les intégrer en plus du prix de l'acquisition dans votre budget, quitte à redéfinir ce dernier ou à reconsidérer la surface de votre logement.